Frais réduits et TVA

Que signifie l'expression frais de notaire réduits?

Lorsque la transaction concerne un logement achevé depuis moins de 5 ans, le régime fiscal est très différent. Les impôts et taxes à payer par l'acheteur ne sont plus d'environ 5% mais seulement d'environ 1 %. Les autres frais restent inchangés. On parle alors de frais de notaire réduits.

Pourquoi l'acheteur a-t-il des frais réduits?

Parce qu'en contrepartie de cette réduction consentie à l'acheteur le fisc va faire payer une taxe au vendeur: la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) immobilière. Dans ce cas précis de la vente d'un logement achevé depuis moins de 5 ans, le bien va être traité comme n'importe quelle marchandise et son prix sera soumis à la TVA. Le vendeur va être traité, à titre exceptionnel et peut-être pour la seule fois de sa vie, comme un commerçant. Il doit fixer son prix de vente "Taxe à la Valeur Ajoutée incluse" autrement appelé prix Toutes Taxes Comprises (TTC).

Un exemple

Si par exemple le vendeur a mis en vente sa maison à 200.000 euros, il doit savoir qu'il la vendra 200.000 euros TVA comprise. C'est très important pour la suite car il ne lui restera peut-être pas 200.000 euros dans la poche. Pourquoi? Tout simplement parce que si le prix affiché est de 200.000 euros (sous-entendu T.T.C.), cela signifie que cette somme comprend le prix Hors TVA (167.224 euros) et la TVA calculée au taux de 19,60% (soit dans l'exemple 32.776 euros). Or la TVA n'appartient pas au vendeur mais au fisc auquel le vendeur doit la verser le jour de la vente chez le notaire. Toutefois avant de verser cette somme au fisc le vendeur va pouvoir la diminuer du montant de ta TVA qu'il a lui-même payé aux entreprises ayant participé à la construction. Dans l'exemple si nous supposons que le vendeur a payé aux entreprises qui ont construit sa maison un montant total de travaux de 150.000 euros TIC, la TVA comprise dans cette somme il été de 24.582 euros. il devra donc verser au Trésor Public la différence entre 32.776 et 24.582, soit 8.194 euros. il lui restera donc après la vente le prix de 200.000 euros diminué de la TVA à payer (8.194), soit 191.806 euros.

Le vendeur doit-il fournir des justificatifs au fisc?

Bien entendu pour pouvoir déduire (on dit aussi récupérer) la TVA payée aux entreprises il faut pouvoir en justifier au moyen de factures régulières. De simples tickets de caisse ne suffisent pas. Conservez bien toutes vos factures et pensez à faire établir une facture lorsque vous achetez des matériaux destinés à un logement achevé depuis moins de 5 ans. En cas de revente vous serez heureux de pouvoir l'utiliser. N'oubliez pas qu'avec ce système de la TVA tous les travaux qui auront été faits sans facture ne seront pas pris en compte.

Quelle différence avec l'impôt sur la plus-value?

Cette TVA ressemble fort à un impôt sur la plus-value puisqu'en fait elle vous impose sur le bénéfice que vous réalisez, mais elle est différente de l'imposition de la plus-value. En effet, si le logement que vous vendez n'est pas votre résidence principa1e vous devrez en plus faire une déclaration de plus-value et éventuellement payer l'impôt sur cette plus-value. Dans tous les cas c'est le notaire chargé de la vente qui doit prélever l'impôt correspondant Sur le prix de vente. Il s'agit de prélèvements à la source en quelque sorte. Enfin il faut savoir que seule la première vente faite dans un délai de 5 ans depuis l'achèvement est sous le régime de la TVA immobilière. Si par exemple vous avez fait construire votre maison l'année dernière et que vous la vendez en 2005, elle sera soumise à la TVA car l'achèvement remontera à moins de 5 ans. En revanche si votre acheteur la revend l'année prochaine, elle ne sera plus soumise à la TVA, car il s'agira de la deuxième vente depuis l'achèvement. Pour se trouver en TVA il faut que les deux conditions soient réunies: l'achèvement doit dater de moins de 5 ans et il doit s'agir de la première vente depuis l'achèvement. Comment déterminer la date de l'achèvement? La définition fiscale de l'achèvement est la réunion des conditions d'habitabilité. Autrement dit vous pouvez considérer votre logement achevé dès qu'il est habitable. Pour le prouver, presque tous les modes de preuve sont admis. Les choses sont assez simples si vous y vivez et que vous pouvez justifier des différents abonnements (eau, électricité, téléphone, etc) surtout si vous avez des consommations.

Quel conseil donnez-vous au propriétaire d'une construction neuve?

Conservez les factures et justificatifs. A quelques jours près par fois la maison sera ou ne sera pas soumise à la TVA. Dans tous les cas cette situation n'est pas en elle-même pénalisante. En effet il s'agit d'un transfert de fiscalité. C'est le vendeur qui paie les taxes au lieu de l'acheteur. C'est pourquoi l'expression « frais de notaire réduits » ne signifie pas toujours économie pour l'acheteur. Pour l'acheteur la dépense totale sera presque toujours égale au prix de vente augmenté des frais de notaire (et éventuellement d'agence). C'est la répartition entre ces postes de dépenses qui peut varier et non pas réellement le prix de revient pour l'acheteur. L'intérêt principal de l'acheteur est qu'il va devenir propriétaire d'un immeuble très récent et encore sous garantie (10 ans pour le gros œuvre). Dans tous les cas et avant de fixer un prix de vente il faut vérifier le régime fiscal de la vente à intervenir. Il faut que le vendeur calcule son prix de vente en. tenant compte de cette particularité. Si la question est étudiée au départ tout ira bien.